导语
今天继续“如何在美国创业”原创分享。该系列文章的链接在下方，大家自行阅读。
言归正传，怎么找项目？有很多中介会提供一些项目，比如连锁餐饮业，Regional Center的投资（EB-5）等。如果你想自己找项目，那应该可以从买卖公司（交易公司）的平台网站开始：https://www.bizbuysell.com/
推荐这个网站，并不是让你去收购里面的一个公司。相反，挂在这个网站正在出售的公司告诉你：有些行业（公司），是不能去投资或者收购的。你想啊，如果一个正在盈利的公司，为什么老板要把它卖掉呢？这里必有原因！
这个网站上面列出来的一共有20个行业大类。我在接下来的分享中会对自己熟悉的行业进行分析，希望能帮助到大家。此文章为原创，如果数据错了，欢迎大家来找茬:)
我不是中介，只是一个在美国创业的普通人。愿意分享我的经历的目的是希望可以结识更多志同道合的朋友，还有目前正在或者将来希望在美国创业的朋友。今天这篇是该系列第三篇文章，我分享一下美国创业之租用办公室（场地）。
大家来美国进行实体创业，第一步应该是开一个办公室，如果有库存（外贸物流行业），可能会涉及到开仓库。开仓库对于海运的卖家来说还是很有必要的，尤其是在旺季开始前。一方面方便备货，另外一方面节约物流成本，尤其你有了仓库，不打托地板装过来的价格等于你装了两个柜，但是只用了一个柜的价格。完全可以来美国打成托盘。我主要介绍下在美国租仓库的一些成本和一些讨价还价的技巧。
先介绍下我用的一个主要的网站 http://www.loopnet.com/
租仓库，是一个计算综合费用的过程
如果你要在美国建立仓库，你需要考虑的不仅仅是你想把仓库建立在哪里？你还需要考虑的是综合成本。综合成本=仓库的费用+人工的费用+散货的物流费用+海运的成本。这几个费用和你最终的成本是息息相关的。
美国西部的港口主要在洛杉矶，中部的港口在休斯顿，东部主要的港口有纽约、波士顿，费城等。
从中国发货去洛杉矶一般只要22天的时间，发休斯顿港口需要30天，发东部需要40天，旺季时间会长些。
建立办公室和仓库，需要考虑综合的物流费用。举例，使用加州的美森（美森快船：船公司提供的一种物流服务。比如，中国运出，20天到美国）虽然很快只要20天就到了，但是一个托盘从加州发去东海岸，就要300多美金。虽然发中部仓库时效慢一些，但是发一个托盘去东部只要100美金。一个40尺高柜拆下来有40个托盘左右。一个常规的美国卡车大约53尺，可以装下28-30个托盘。你需要计算的是：你的一个柜子有多少个托盘去加州，多少个托盘去纽约，多少个托盘去德州。如果从加州的仓库开始运输，一个托盘300美金，运10个托盘一共3000美金，而同样的10个托盘从德州运可能只要1000美金。你是不是愿意trade off海运的时间和昂贵的物流费用呢？所以，这些都是你需要综合考虑的。
客人在哪里，你就在哪里
租仓库也要考虑客户群体，比如我有一个朋友是卖备用发电机的，他的主要客户在南部会有飓风的州，比如佛罗里达和路易斯安那州。他就把仓库建立在了亚特兰大，去佛州和路州非常快，运费也便宜，去别的地方也还可以。我还有一个朋友是卖蜡烛的，他供货给各大超市，因为蜡烛这个产品储存不能太热，最后他选择了芝加哥的仓库。因此，去哪里租仓库要具体看产品的受众在哪里。
另外，美国不用平方米，用的单位是SQFT，平方英尺；10sqft=0.92平方米。
如何计算仓库租赁
租仓库的时候，网站上提供了几种计算方式。
第一种是仓库的租金是每平方英尺的价格+NNN （地税/各类税收）+杂费（停车费，修草坪的费用等）+水电费用；
第二种是FS lease：full service；基本来说这个价格就包含了所有的杂费，房东一般会签NNN lease，而二手房东签Full service的多些。
所以，对网站上提供的NNN价格，不要太当真。一般来说很久没租出去的仓库，才会算一个full service的价格。这时候你就可以讨价还价。
同样的仓库，休斯顿和洛杉矶根据他们的均价来看，会相差2万多美金一年。如果算上用人成本等各种费用，七七八八一年下来洛杉矶要比休斯顿贵3万多美金。
不过需要注意的是，这两个租金不不包含杂费和水电的。7000平方英尺的仓库（650平方）的仓库水电费需500美金一个月左右，如果开空调会更高。
如果租一个7000平方英尺的仓库（650平方），加州仓库的租金是8.8万美元，休斯顿港口是6.7万美元一年。租越大的仓库越便宜。如果你打算租15000平方英尺的仓库，你可以和landlord（房东）谈单价。一般租约是3年或者5年。如果你长租5年，那么价格可以再谈。港口城市的仓库会比较贵，但是内陆集装箱运输成本几乎没有了。其次，仓库租金每年都会涨，一方面因为你搬来新地址，需要时间来做google 广告，另外一方面，每年仓库会被政府appraisal底价。重新评估底价以后，地税会增加，随着地税的增加，仓库的保险，管理费也会相应增加。
有一点需要额外注意的是：虽然每年的租金会涨价，但是租仓库不能按照lease上的来算未来的租金。很重要的一点是地税! 地税是个很奇妙的东西。今年我们的仓库所在区域建造了大型的体育场馆，扩建了小学和中学。这些钱来自于每个纳税人。就拿我们的仓库来说，2018年地税是54938美元，而2019年的地税是82718美元。足足涨了27780美元。等于每个月涨了2300美元。见下图
如果你也考虑租仓库，但是这个区域有政府新建的设施，道路等。或者你租仓库的城市有新建的大片住宅区，而住宅区的建设意味着要新建或者扩建现在的学校。那么我建议你慎重。因为你将会为这些基础设施买单。
关于Lease签订
在签lease的时候，需要注意一下退款的条款。这里我用自己的亲身经历来告诉大家为什么退款的条款很重要。我的房东在知道我不续租以后巧立名目让我交额外的4600美金作为清理费用。首先，我没有付最后一个月的房租，因为有押金。然后我让他把清理费用一条条都整理出来，具体是清理哪个角落。随后我逐一清理，还全部拍照让他过目。可最后还是被房东扣了1000多美金，没有把全部押金拿回来。即便如此，也好过被强扣4600美金。所以，大家在签lease的时候，要多留意退款条款，然后如果遇到这种霸王扣款，一定要尽力争取要回来。
租仓库的时候，会有很多floor plan供你选择。美国人的公司很喜欢办公室大，然后存储区域小。但是对于我来说，更喜欢open office。这样， 一方面可以监督员工，另一方面可以节约办公室空间。你在看定仓库以后，可以叫房东把墙壁全部拆除，这个叫demo。如果你一次性租5年，很多房东愿意把墙壁都拆了，然后给你装新地板，给你换新的灯什么的。但是如果你只租三年，很多房东就不愿意去弄了。还有一点，如果你让房东改得越多，你议价的能力就会减少，谈下来lease的可能性就会低。不如自己之后找contractor来装地板什么的，因为铺地板的开销，和房租比起来，实在是太少了。
建货架
还有一点，关于建货架。货架是需要打进地里去的。你可以找专门的contractor来安装。我quote下来人工费就要10000美金，太贵了。比较多快好省的办法是在1688上买架子，然后海运过来，找个墨西哥小哥来装。三米长的架子需要$400一个，然后人工单算（如果只是转运，不需要架子）因为装了架子以后，还需要买能垂直延伸的叉车，非常贵。
叉车
提一句，叉车是可以租的，你只要在集装箱来的那天租一天就行了，一天的租金大约$250。如果要买叉车，买二手的是6000美金一台左右。一台新叉车是2万美金。叉车分用电和用气两种类型。用电的需要480v电压，但不是每个仓库都有插电转接口和这个伏的电压。用气就是煤气，一桶煤气还蛮便宜，但是需要存很多煤气罐。在美国，一般Propane煤气，价格大约是20美金一罐。
仓库挑选
你在看仓库的时候要努力看仓库自身的问题，使劲挑刺。因为越多刺，就越可以和房东讨价还价。下面简单列一些常见的可以挑刺的地方：
1. 办公室空间太大，可用的仓库空间太少
2. 叉车是用电的，不是用气的 （如果他是用电，你就说你是用气的，如果他用气，你就说你是用电的）
3. 仓库层高低，不能利用很多垂直空间
4. 周围环境差，不安全
5. 仓库里面有柱子
6. 仓库的deck不能倒53尺高柜的卡车
当然，如果你真的很喜欢这个仓库，一切都可以讨价还价。到时候你就可以发RFP给房东的经纪人。
房东的经纪人一般会在3-5天内给你回复. 这时候你就可以发RRFP回去。不要表现的太急，太急了就没有讲价余地了。一般来说，可以还价10%-15%左右。
关于如何省更多钱的大招
1. 很多人会推荐你去用中介，这里叫agent/broker。他会帮你找仓库，带你看仓库，帮你讨价还价。我不推荐，因为agent是拿提成的。虽然agent是为你服务，但是他也希望你可以多付点钱给房东，这样他自己就可以拿更多提成。一般来说，提成是你租金的4.5%，而且是房东一次性支付的。如果你三年的租金是20万美金，那你签约了以后，房东在没收租金的情况下要一次性付给中介9000美金。而如果你自己看，自己讨价还价，你可以给自己节约9000美金。如果你不用中介，这个4.5%你就可以和房东直接讨价还价了。中介是站在你的对立面的，看似在为你服务，但是实际上，你的租金越高，他拿到的提成也就越高。
2. 找转租。很多仓库在经营了2年或者3年以后就开不下去了，或者要换更大的仓库了，老板就会把原来的仓库低价转租出去。这时候你就是刀俎，人家是鱼肉了。而如果遇到破产的公司，你就可以趁人之危了！说起来有点狠，但是这年头大家都不容易不是？所以，你也许可以以原价60%的价格把仓库租下来。而对于海外仓过渡的卖家来说，旺季找过渡仓库，这个是最经济的选择。很多仓库一般在租约到期前2个月就陆续搬空了。在搬空前半年，他们的仓库就会放出来。那你就可以和他们商量要2个月的仓库使用时间。你一次性付清，反正对于他们来说空着也是空着，而你只需要两个月的过渡。现在金融危机要来了，一堆烂摊子，加上疫情，很容易能找到很多转租的仓库。
3. 一次性付清所有的房租。新租客入住，房东会检查信用记录。所以会需要2个月的时间。如果你一次性付清所有的租金，你还可以和房东要15%的折扣。
4. 如果你刚做美国仓库，没有很多现金流，那你也可以和房东商量第一年少一点，第二年的租金涨%，然后第三年涨%。其实总价是不变的，但是第一年的现金流就正了，你就不会压力那么大了。
5. 抱团出海。我个人很反感抱团出海，过去那么多年了，一般抱团的都一起死在海里了。但是如果你真的有很信得过的朋友，你们可以一起抱团租仓库，平摊费用。比如你需要5000平方英尺，另外一个朋友也需要5000平方英尺，那你们抱团价就是10000平方英尺。租大仓库，就会便宜很多。我以前看一个15000平方英尺的仓库单价是5美金一平方，但是25000平方英尺的仓库单价就是4美金。你可以把仓库租下来再转租出去。不过这样也有风险，就是你如果签了合约，最后你合作伙伴退出了，你还是要接着付租金。
6. 政府补贴。国内对电商是比较扶持的，有的政府会补贴外贸企业建立海外仓。有需求的可以去问问，但一般来说，会规定海外仓大小。如果合适的话，你就可以抱团了。
关于请人
加州地区员工的工资是15美金一小时，德州是12美金，东部的巴尔的摩10美金一小时。巴尔的摩和费城全是黑人，黑人不干活，撵都撵不走；墨西哥人搬东西可以，但是要派人看着；非法移民也不大靠谱，搞不好最后给你来个工伤讹诈你；来美国的中国大叔呢，感觉比跳广场舞的大妈素质还差，很难搞，而且抱怨很多，也不好好干活。总之，你要派个人要看着。招聘一位可靠的仓库管理人员，在加州，年薪是7万美金，中部州5万美金，东部5万美金。
不过，要注意，越便宜的地方治安越不好。仓库大都在差区，而赚辛苦钱的人一般都在差区居住。所以，建议配把枪。Glock 一把估计600美金。我建议上下班常随身携带。而且我们做电商的，整个旺季都加班加点的，晚上回家很正常，建议下班带一把枪，以免被偷袭。
运输
一般来说，需要租美国仓的产品多半会走UPS Ground. UPS 是按照距离收钱的。加州仓库发东部会很贵。同理，东部的仓库发加州会比较贵。这就是为什么很多公司会建2-3个仓库来优化物流的费用。如果你最后是发Amazon，那你就不需要考虑哪里建仓库了。Amazon LTL的服务是就近分配的。如果你打算同时建立几个仓库，那你可以参考Uline。这个道理就和你没有团队做产品调研，但是你跟着anker，人卖啥你卖啥！大公司肯定做过research！咱就是迷信大公司。洛杉矶、西雅图、达拉斯、亚特兰大、芝加哥，费城是大公司核算下来辐射最大的几个集散地。
如果你打算建第一个仓库，可以考虑西部的洛杉矶，或者中部的达拉斯。
保险
房东会要求你有保险。买保险只需要General Liability Insurance 就可以。一般是800$-1500$一年。你可以多quote几家保险公司，每家不一样。但是一旦入库，这个是必须要的.。咨询保险的时候你会发现不同公司的quote相差会很多。有的保险公司会和你说你这个销量，需要付几万刀的保险blalala，有些保险公司会给你几千的报价。这时候你就可以把一些不必要的全部去掉。把很多不必要的保险条款去掉以后，你就可以让保险公司再次降价。所以，需要互相quote。比如，把A公司的低价quote发给B公司，希望保险公司可以互相match等。这种方法在你之后选物流公司也可以用到。比如，你想用UPS的服务，但是你不直接quote UPS，你先去Fedex把价格quote一下，然后去challenge UPS以拿到更低价。
保险公司是很黑心的，需要不断去challenge。你的立场要强硬，但是态度要温柔，这样才能拿到一个很好的价格。
大家可以等金融危机来了以后再租办公室和仓库，那时候价格会很便宜的。你可以和房东谈2-3个月甚至半年的免租期，当然你的地产经纪人不会很高兴，他会告诉你没有人是这样操作的。但是你要记得，他的利益来自于你的房租。
希望我今天分享的可以帮到你选择仓库。下一篇，我会分享下在美国做物流和开卡车公司。
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